Многие считают себя полноправными хозяевами участка только потому, что давно пользуются землёй. Кто-то построил дом, провёл забор, сделал грядки, а значит, участок как бы уже «свой». Особенно часто такое встречается в СНТ, где землю когда-то выделяли по решению правления или по распорядительным письмам от местной администрации.
Были и случаи, когда права на участок передавались устно или оформлялись по доверенности от прежнего владельца. Некоторые до сих пор хранят старые свидетельства о собственности, которые получали ещё в 90-х, и уверены, что этого достаточно.
Однако когда дело доходит до продажи, залога или оформления наследства, выясняется, что в Росреестре нет никакой записи. Значит, с юридической точки зрения участок ничей. Такие «владельцы по факту» сталкиваются с отказами в банках, с проблемами при разделе имущества и даже с риском потерять участок, если кто-то другой подаст на него документы и оформит собственность.
Без прав невозможно продать землю или передать по наследству. Дом на ней тоже оказывается под вопросом — он считается самостроем, даже если вы его построили давно. Разрешения на строительство не получить, а попытка узаконить всё через суд растянется на годы. Соседи тоже могут вмешаться: кто-нибудь решит передвинуть забор или заявит, что границы участка проходят иначе.
Муниципалитеты в таких спорных ситуациях часто опираются на формальные документы, а не на воспоминания владельца. Земля зависает в неопределённом статусе.
Даже если участок и дом на рынке ценится дорого, банк откажется принимать их в счёт обеспечения, ведь по базе это чужая или ничья собственность.
При оформлении ипотеки банк проверяет каждый пункт: собственника, категорию земли, статус участка, координаты. Росреестр в свою очередь сверяет всё с кадастром, оценивает, нет ли обременений, пересечений границ или наложений. Даже если участок когда-то передали по старой доверенности, этого недостаточно. Нужны свежие выписки и подтверждение прав собственности.
Страхование ипотеки здесь обязательно, и оформить его можно только после того, как участок прошёл полную проверку. Детальнее говорится по ссылке. Банк не даст одобрение, пока не будет уверен, что земля принадлежит именно покупателю, а не числится как участок без статуса. Дополнительно от вас потребуют подтвердить, что разрешено индивидуальное жилищное строительство. Без этой отметки могут отказать не только в ипотеке, но и в дальнейшем оформлении дома.
Если участок не оформлен, начните с самого простого — проверьте его на Публичной кадастровой карте. Там можно найти участок по адресу или по координатам, и сразу станет ясно, стоит ли он на учёте.
Когда вы нашли участок, но информации всё равно мало, закажите выписку из ЕГРН — основной документ, по которому судят, кто владелец и есть ли ограничения. Если участок не стоит на кадастровом учёте, без межевания не обойтись. Придётся вызвать кадастрового инженера, чтобы определить границы, подготовить схему и согласовать её с соседями. Потом документы подаются в МФЦ.
Только после регистрации можно считать участок официально оформленным.